ブロックチェーン分野の不動産資産トークン化:現状と展望

不動産資産のトークン化(RWA)の概念は暗号通貨市場では新しくなく、2018年にはすでに類似の資産トークン化や証券型トークン(STO)プロジェクトが登場していました。しかし、その当時は規制の枠組みが不十分で、潜在的なリターンにも優位性が欠けていたため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントを形成するには至りませんでした。

2022年、アメリカが金利を引き上げ続ける中、アメリカ国債の利回りは暗号市場のステーブルコインの貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をトークン化することは暗号業界にとってより魅力的になりました。一部の著名なDeFiプロジェクトと伝統的金融機関がRWA分野の探求を開始しました。

近年、いくつかの不動産RWAプロジェクトが市場に登場しました。これらは不動産投資市場を多様な方法で拡大し、不動産投資商品を豊富にし、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点およびその潜在市場について探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、本稿で論じる関連する政策、法令、市場状況も主に北米の不動産市場に関連しています。

不動産トークン化市場へのアプローチ

不動産市場は投資機会に満ちた大規模な分野です。ある研究機関の2023年3月のデータによると、北米上場不動産市場の規模は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場の規模は2.66兆ドルに達しています。

不動産市場のトークン化の核心目標は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に三つの形式で表現されます:

1. 不動産所有権分割ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン化としての担保

さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを向上させます。

不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、分割型不動産投資機会の提供において類似点があり、いずれも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めることができます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と投資構造は、厳しい規制フレームワークの中で不動産RWAプロジェクトに堅実なブループリントを提供します。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営は、私たちにその長所と短所をより明確に理解させてくれました。

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不動産RWAプロジェクトは通常、上記の特徴を持っています。具体的なケースを深く掘り下げると、管理や製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なる方法を採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。なお、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていません。

RealT

RealTは2019年に開始され、マーケットで最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(提供される米国住宅不動産投資に焦点を当てています。)を通じて、イーサリアムとGnosisブロックチェーンを利用しています。

RealTは住宅物件を取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つ実体をトークン化します。これらの物件の管理、メンテナンス、賃料の徴収は第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定の物件から生成される賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、法律的には不動産資産を保有する会社とは独立しています。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社が債務不履行に陥った場合、トークン所有者は不動産契約を保持する会社を管理する別の会社を任命する権利を保持します。注目すべきは、彼らが市場に導入する物件に共同投資を強制することはないということです。物件のトークン保有者は、約2.5％のメンテナンス準備金と管理費を除いたその物件の賃料収入の一部を毎月受け取ることができます。管理費は通常、価値の約10％です。

モンゴメリーのこの物件を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200個のトークンが発行されています。この物件は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出します。運営および管理費用を合計622ドル差し引いた後、月の純利益は1,978ドル、年収は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの分配を受け取り、年利回りは7.35%です。

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この不動産について、RealTは100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費を徴収し、残りの部分は投資プラットフォームが2%を徴収して不動産のトークン化、管理機関の選定、管理の監督に充てます。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてそれをトークン化して市場に投入することに集中できます。

しかし、所有権の分割は投資家間のリスク分担を促進しますが、同時に課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎると、企業の管理コストが実行不可能になることがあります。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの間の利益相反について説明しています。RealTは、所有している物件を管理するための管理機関を選びます。RealTが物件に対して大きな所有権を持つ場合、代理コストを削減できます。したがって、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼします。しかし、もしRealTの持分が過剰であれば、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もフリーライダーになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇用した管理機関が財務的に実行可能かどうかを監視することを期待するかもしれません。一方、RealTの持分が非常に小さい場合、RealTは管理機関を十分に選択したり、監視プロセスに参加する動機を欠く可能性があり、多くの投資家は管理機関の監視責任を効果的に負うことが難しいです。

私はRealTマーケットで最新の10個の売り切れトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各プロパティの保有者数を調べました。

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図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格を約50ドルに設定しています。大多数の不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいますが、2つの不動産の保有者数は1,000を超えています。現在、各保有者のトークン数量と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。

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約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれを超える金額を投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資者向けの不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を向上させたことを示しています。

RealTウォレットの取引データ(Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)に基づくと、RealTは約600万ドルの家賃総額を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、家賃の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入となります。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資を選択する場合でも参加の程度に制限や指針は設定されていないため、RealTが家賃収入から得た収益は未開示です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中央の実体としています。この実体は不動産資産を所有していません; それはRealTプロジェクトの運営実体として機能するだけです。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有していません; その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社と契約を結ぶことですべての不動産投資を行えるようにすることです。最後に、RealTは投資された各不動産のために対応するSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務的または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないことを確保することを目的としています。

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パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界中の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。Parclは、特定の地域の不動産に基づいて価格インデックスを作成するために、Parcl Labs価格フィードを導入しました。販売履歴の期間は、プロパティの取引頻度に応じて変わることがあります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値に対して投機する機会を得て、不動産価格をロングまたはショートすることができます。

この方法により、Parclは法的問題を回避できました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうかに疑問を持つ人もいるかもしれませんが、上記の基準には合致していません。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、ある取引プラットフォーム、ある公チェーンのベンチャーキャピタル、ある著名な投資機関など、業界の大手からの投資を受けています。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で立ち上がり、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上運営した後、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品はシンプルで迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードと指数市場は設計が良く、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl Pointや不動産ロイヤルティなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として比較的控えめな市場イメージを維持しており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく、市場はまだ不動産インデックス製品に備えていないのかもしれません。

レイノ

いくつかの大手暗号通貨企業も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っています。ある決済会社は7月に、その中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向かって努力していると発表しました。ある分散型プロトコルは、不動産抵当ローンをサポートするためにあるプラットフォームと統合されています。あるプロジェクトは、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンにのみ限定されています。本質的に、このサービスはトークン借入製品に類似しており、不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させていません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にはあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づく融資サービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州に取引のための特別目的会社(を設立します。これは、親会社によって設立された子会社であり、財務リスクを隔離するために使用されます。その独立した会社としての法的地位により、親会社が破産した場合でもその義務が保障されます。したがって、特別目的会社は時折破産から離れた実体と呼ばれます。SPVはアメリカでは通常LLCと同じ)です。その後、Reinnoは不動産トークンのためにスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを担保として預けることができます。融資限度額はトークンの価値に基づきます。

第2の製品は抵当貸付ファイナンスで、ユーザーは不動産を購入して抵当貸付を受けた後、不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の抵当を返済するために使用できます。