Токенізація нерухомості в Блокчейн: стан та перспективи

Концепція токенізації активів нерухомості ( RWA ) не є новою на ринку криптовалют, адже ще в 2018 році з'явилися подібні проекти токенізації активів та сек'юризованих токенів ( STO ). Однак через недосконалість регуляторної бази на той час та відсутність переваг потенційних прибутків ці ранні спроби не сформували зрілого ринкового сегменту.

У 2022 році, внаслідок безперервного підвищення процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки позик на стабільні монети в крипторинку. Токенізація державних облігацій США у RWA стала більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі відомі проекти DeFi та традиційні фінансові установи почали досліджувати сферу RWA.

Останні два роки на ринку з'явилися деякі проекти RWA в сфері нерухомості. Вони мають на меті різними способами розширити ринок інвестицій у нерухомість, збагачуючи інвестиційні продукти в цій сфері та знижуючи інвестиційний бар'єр. Це дослідження проводить кейс-аналіз цих проектів, вивчає переваги та недоліки дизайну RWA в сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на нерухомість і інвесторів Північної Америки, обговорювані в цій статті відповідні політики, нормативно-правові акти та ринкові умови також здебільшого стосуватимуться ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Згідно з даними одного дослідницького інституту за березень 2023 року, обсяг публічного ринку нерухомості в Північній Америці досяг 1,3 трильйона доларів США, а загальний обсяг публічного ринку нерухомості у світі становить 2,66 трильйона доларів США.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох із наступних цілей: створення більш різноманітних, гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкого кола інвесторів та підвищення ліквідності та вартості активів у сфері нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. Розподіл прав власності на нерухомість фінансування
2. Спеціалізований індекс продуктів ринку нерухомості
3. Токенізація нерухомості як забезпечення

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну також підвищили прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Інвестиційні трасти у нерухомість ( REIT ) та нерухомість RWA мають спільні риси в наданні можливостей для розділених інвестицій у нерухомість, обидва можуть ефективно знижувати інвестиційний бар'єр і підвищувати ліквідність активів у нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану операційну модель. Незважаючи на це, їх сувора перевірка активів і інвестиційна структура в межах строгого регуляторного середовища надають надійний план для проектів нерухомості RWA.

Минулі два роки операцій з проектами RWA у сфері нерухомості дозволили нам краще усвідомити їхні переваги та недоліки.

Проекти RWA в нерухомості зазвичай мають зазначені вище характеристики. Поглибившись у конкретні випадки, виявляється, що через різницю в управлінні та підходах до продуктів, кожен проект стикається з різними ситуаціями в процесі реальної експлуатації.

Аналіз випадків

У цьому розділі аналізуються три проекти RWA в сфері нерухомості. Кожен проект використовує різні методи для токенізації ринку нерухомості та є найпопулярнішим у своїй галузі. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, їхні продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT був запущений у 2019 році, є одним з перших проектів RWA в сфері нерухомості на ринку, що спеціалізується на інвестиціях у американську житлову нерухомість через Блокчейн Ethereum та Gnosis, переважно на Gnosis (.

RealT придбає житлову нерухомість та токенізує юридичні права на власність відповідно до американського законодавства. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю покладається на третю сторону управлінську організацію. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється між тримачами токенів. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, юридично вони є незалежними від компанії, яка володіє активами нерухомості. Згідно з описом на їхньому веб-сайті, у разі дефолту компанії, тримачі токенів мають право призначити іншу компанію для управління компанією, що володіє правами на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язують спільно інвестувати в нерухомість, яку вони виводять на ринок. Тримачі токенів нерухомості щомісяця отримують частку доходу від оренди цієї нерухомості, не рахуючи приблизно 2,5% резерву на утримання та управлінських зборів, які зазвичай становлять близько 10% від вартості.

В якості прикладу цієї нерухомості в Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена становить 52.10 доларів США, загалом випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість щомісяця генерує 2,600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування операційних і управлінських витрат, які становлять 622 долари США, місячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний дохід становить 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3.83 долара США розподілу, річна прибутковість становить 7.35%.

![Цегли та Блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Для цієї власності RealT пропонує 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, підтримуючи майже безризикову модель роботи. Управлінський орган стягує 8% орендної плати та витрат на утримання, решту частини платформи для інвестицій стягує лише 2% на токенізацію власності, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити значну кількість часу на управління, зосередившись на пошуку кваліфікованої власності та її токенізації для виходу на ринок.

Однак, хоча розподіл власності сприяє розподілу ризиків між інвесторами, він також приносить виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією стають непрактичними. Один звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками нерухомості у вигляді токенів і RealT. RealT обирає управлінські організації для управління своєю власністю; якщо RealT має значну частку у власності, це може знизити витрати на представництво; таким чином, неефективне управління матиме негативний вплив на них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно позначитися на ліквідності токенів, а дрібні акціонери можуть стати безвідповідальними. Ці власники можуть сподіватися, що великий акціонер контролюватиме, чи є управлінська організація фінансово життєздатною. З іншого боку, якщо частка RealT занадто мала, RealT може не мати достатньої мотивації для вибору управлінської організації або участі в процесі нагляду, а багатьом інвесторам важко ефективно нести відповідальність за нагляд за управлінською організацією.

Я переглянув десять останніх розпроданих токенів на ринку RealT і скористався відповідними блокчейн-браузерами, щоб дізнатися кількість власників кожної нерухомості.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Як показано на графіку, RealT розподіляє нерухомість на різну кількість Токенів, щоб кожен Токен оцінювався приблизно в 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, мають близько 500 власників токенів, а у двох нерухомостей кількість власників перевищує 1 000. Тепер, поєднуючи це з кількістю Токенів, що належать кожному власникові, можна зрозуміти діапазон інвестицій інвесторів RealT.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2,000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі вдалося створити ринок інвестицій у нерухомість, орієнтований на дрібних інвесторів, і підвищити ліквідність ринку житла.

Згідно з даними транзакцій гаманця RealT ) Адреса гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT сплатив приблизно 6 мільйонів доларів США загальної суми орендної плати. Платформені збори коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно становлять 2,5%-3% від орендної плати, що відповідає доходу платформи приблизно від 150 до 180 тисяч доларів США за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язує брати участь у інвестиціях у нерухомість і, якщо вибрати інвестування, немає обмежень або вказівок щодо рівня участі, доходи, отримані RealT з орендних надходжень, ще не розкриті.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. в Делавері як центральний орган компанії. Цей орган не володіє жодними нерухомими активами; він лише виконує роль операційного органу проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC в Делавері як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; його основна мета полягає в спрощенні юридичних процедур, що дозволяє користувачам інвестувати в усі об'єкти нерухомості шляхом укладення контракту з компанією. Нарешті, RealT створює відповідні Series LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожен Series LLC володіє конкретною нерухомістю та відповідним Токеном. Ця структура призначена для забезпечення того, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не вплинули на інші об'єкти або операції материнської компанії RealT.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl протокол є платформою DeFi інвестицій, що дозволяє користувачам торгувати змінами цін на ринках нерухомості по всьому світу. Parcl використовується для отримання постійної експозиції до синтетичних активів за допомогою AMM архітектури. Parcl впроваджує цінове постачання Parcl Labs, яке створює індекси для нерухомості в певних районах на основі історії продажів. Термін історії продажів може змінюватися залежно від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть купувати або продавати ціни на нерухомість.

Цей метод дозволяє Parcl уникати юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучена фактична нерухомість. Дехто може поставити під сумнів, чи є це справжнім проектом RWA нерухомості, оскільки він не відповідає наведеним вище критеріям. Однак це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від деяких торгових платформ, венчурного капіталу деякої публічної блокчейн-мережі, а також відомих інвестиційних установ та інших великих гравців в індустрії. Обговорення різноманітних можливостей RWA в сфері нерухомості є доцільним.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після понад року експлуатації Parcl, здається, не привернув багато уваги, денний обсяг торгів менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів менше 50.

![Блоки та Цеглини: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Продукти Parcl прості та швидко розробляються. Цінові котирування Parcl Labs і індексний ринок добре спроектовані, зручні у використанні.

У сфері операцій команда Parcl активно запроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point і Королівство нерухомості. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще зберігає відносно стриманий імідж на ринку, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий до продуктових індексів нерухомості.

) Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як заставу для кредитів. Одна платіжна компанія 7 липня оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. Один децентралізований протокол інтегрувався з однією платформою, щоб підтримати іпотечні кредити під нерухомість. Один проект пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як заставу для кредитів, але ця послуга обмежена токенами, які вони випустили. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не забезпечує суттєвого підвищення ліквідності капіталу для власників нерухомості.

Reinno є проектом, який був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які заслуговують на увагу.

Перший продукт – це послуга кредитування на основі токенізації нерухомості. Коли власникам нерухомості потрібно фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення, Reinno створить спеціалізовану компанію для угоди в штаті Делавер ###, також відому як SPV, яка є дочірньою компанією материнської компанії, створеною для ізоляції фінансових ризиків. Її юридичний статус як незалежної компанії забезпечує виконання її зобов'язань навіть у випадку банкрутства материнської компанії. Тому спеціалізовану компанію іноді називають «об'єкт, що віддаляє банкрутство». SPV в США зазвичай ідентична LLC (. Потім Reinno створить смарт-контракт для токенів нерухомості, які власники можуть вносити як заставу для кредиту. Ліміт кредиту буде базуватися на вартості токенів.

Другим продуктом є фінансування іпотеки, користувачі можуть токенізувати право власності на нерухомість після купівлі нерухомості та отримання іпотечного кредиту для отримання фінансування. Отримані кошти можуть бути використані для погашення банківської іпотеки.